房地合一2.0課稅新制三讀通過 七大重點一次看

立法院於2021年4月9日三讀通過「房地合一2.0」課稅新制，資誠聯合會計師事務所稅務法律服務會計師林巨峯分析七重點：

1. 營利事業（通常為建商）交易其興建房屋完成後第一次移轉之房屋及其坐落基地，依房地合一2.0計算之不動產交易所得，仍併計營利事業所得額，按20%課稅，不受短期出售重稅影響。
2. 為鼓勵參與都更、危老重建，個人或營利事業提供土地、合法建築物、他項權利或資金參與，於興建房屋完成後取得之房屋及土地，5年內第一次移轉稅率仍為20%。
3. 營利事業地主以自有土地與其他營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算5年內完成並銷售該房地者，稅率為20%。
4. 營利事業也同樣比照個人設立防錯殺條款，屬非自願性因素而交易持有期間在5年以下之房地者，稅率為20%。詳細內容，財政部將於”房地合一課徵所得稅申報作業要點”訂定。
5. 透過股權交易出售不動產也納入房地合一2.0規範，股東（包含個人及法人）交易其股份或出資時，視為出售房地，依新制2.0課稅，但免再納入最低稅負計稅，（交易股份屬上市、上櫃或興櫃公司時，可排除）。未來尚待子法規釐清部分細節：
   1. 標的公司所持有的不動產，部分為舊制、部分為新制時，是否可只按新制部分判斷是否大於50%?
   2. 出售股權視為不動產交易時，是以股東持有股權期間決定適用稅率? 還是以公司持有不動產期間決定適用稅率?
6. 不動產交易所得計算為：（房屋+土地）售價-成本-必要費用-土地漲價總數額。此次2.0修訂了必要費用及土地漲價總數額之扣除限制，其中必要費用原則按核實舉證扣除（包含因取得、改良及移轉而支付的費用），未提示舉證時得按實際成交價額3%計算，並以30萬元為上限。（自5%下調為3%且增訂30萬元上限） 建議不動產持有者，妥善保存房地購置至出售相關費用支出憑證，以爭取較高的費用扣除金額。
7. 營利事業比照個人短期交易適用較高稅率，申報方式改為分開計稅、合併報繳。且不動產交易損失與營利事業所得不能互抵，只能與當年度房地合一制不動產交易所得互抵，仍有餘額時可自次年起10年內之不動產交易所得減除。建議企業持有不動產者，需於帳載明確區分各項不動產持有期間、交易之成本及費用，以求稅負最佳化及避免稅額計算錯誤。