中國大陸不動產活化 掌握市場變數方能確保交易安全

資誠聯合會計師事務所於2021年7月20日舉辦「2021中國大陸不動產活化案例更新」線上研討會，分享資誠在最近一年輔導的不動產案例中發現的交易趨勢，以及台商在不動產處理方面面臨的新變數。

今年的分享會中，資誠聯合會計師事務所兩岸商務與稅務服務會計師段士良說明在中國大陸進行不動產交易的幾個重點，包含目標資產處分前的自我檢視、中介合約注意事項、中國大陸各地不動產交易趨勢、惡意買家常見詐騙手法、談判常見買賣爭議以及如何確保價金安全匯出等主要議題，再以實際案例提醒上市櫃公司處分資產若收不回價款，公司負責人很可能會被小股東懷疑內神通外鬼而面臨訴訟。

由於中國大陸二手工業用地價格不透明，如果透過股權交易間接轉讓不動產外界更不容易得知交易價格，段士良分析近年協助的數十筆交易價格後表示，華南地區因為三舊改造，去年到現在至少有30%以上的漲幅，但是最近面臨中國大陸政府打房措施，有機會工改住的工業用地價格有反轉的趨勢，多少也影響其他工業用地的價格。段士良進一步分析影響交易價金的主要因素，包括土地建物的原生條件、所處位置、選定的交易模式、買家的特殊需求、買方對於交易標的急迫程度以及政策的走向與干預等。

段士良也提醒，土地剩餘使用年限一但接近或低於20年就會開始快速跌價或乏人問津，建議如果希望可以最大程度獲取土地漲價利益，剩餘年限接近20年時就要積極處分。

段士良表示，華東地區向來對當地產業發展規劃介入較深，因此對當地工業地產有較明顯干預的動作，如發放紅頭文件或口頭限制土地用途或買家產業類型、增加股權變更工商程序的難度等，也因此影響到市場的活絡程度，間接導致華東地區工業地產的價格較華南地區低，另一方面在華南地區，隨著今年3月《廣東省舊城鎮舊廠房舊村莊改造管理辦法》的出台，為華南地區的土地改造奠定了更厚實的法源基礎，政府領頭針對舊城鎮進行改造，並以活化土地資源為最高的目標，進而刺激市場，持續保持華南地區工業地產的活絡，不過段士良指出，這也表示華東地區對工業地產的干預模式可能會向華南蔓延。

段士良提醒，企業欲活化中國大陸地區的工業不動產時，由於從規劃處分、簽訂交易合約、取得公部門審批最後再到海外收款一般至少耗時一年以上，中間都是變數，除了妥善規畫以確保交易安全外，也應對影響交易的各類變數保有敏銳度，才能順利完成交易，畢竟此類交易影響公司損益甚鉅，不容分毫閃失。